Afscheid bestuurder Irene de Negro-Simons

Nieuwe wetgeving in de volkshuisvesting en de gevolgen daarvan voor de sector in het algemeen en De Marken in het bijzonder

1995 Brutering

In 1995 kregen de corporaties te maken met brutering. Dit wordt ook wel de verzelfstandiging van de woningcorporaties genoemd.

‘Corporaties financieel op eigen benen’, deze operatie onder leiding van staatssecretaris Heerma kende twee kanten: verzelfstandiging in bestuurlijk en in financieel opzicht. Staatssecretaris Heerma wilde af van een centraal gestuurde woningmarkt, omdat hij vond dat er lokaal veel beter kon worden ingespeeld op de behoefte van de woningzoekenden.

Deze brutering hield twee dingen in:

  1. De overheid betaalde in één keer alle subsidies uit aan de corporaties, die ze in de toekomst nog zouden ontvangen (bruteren).
  2. De corporaties betaalden in één keer alle overheidsleningen terug (salderen).

Simpel gezegd: er werd op de rijksbalans 46,9 miljard gulden weggestreept tegen hetzelfde bedrag aan subsidies.

Wat was nu de reden van deze brutering?
De kosten voor Volkshuisvesting drukten zwaar op de rijksbegroting en door deze move kwam daar een einde aan. Door de brutering beschikten de corporaties opeens over een flink vermogen en een goede financiële basis. Sinds die tijd is er ook geen geld meer vanuit de overheid naar de corporaties gegaan. De sociale sector werd hierdoor volledig verantwoordelijk voor zijn eigen financiering en droeg ook zelf de hieraan verbonden risico’s. Doordat de overheid niet meer garant stond voor de corporaties, sloten ook wij ons in Bathmen  aan bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

Door deel uit te maken van het WSW, kan een corporatie bij een bank of geldschieter goedkoper geld lenen en als corporaties staan we ook garant voor elkaar. Dus als een corporatie in financiële nood komt, betalen de andere corporaties mee aan de schulden van die betreffende corporatie.

Ook kregen we te maken met het beleid dat was vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Dat hield in dat corporaties niet meer vooraf toestemming hoefden te vragen voor wat zij deden, maar achteraf verantwoording moesten afleggen over hun prestaties.

De belangrijkste punten uit het BBSH zijn:

  1. zorgen voor huisvesting op de woningmarkt voor mensen met een smalle beurs 
  2. zorgen voor kwaliteit van het woningbezit
  3. huurders betrekken bij het beleid van de corporaties
  4. financieel gezond blijven

Deze regelgeving werd positief ontvangen door onze organisatie en daarom verder doorgevoerd, naar tevredenheid van onze huurders, de rijksoverheid, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de gemeente Deventer.

2013 Invoering Inkomensafhankelijke huurverhoging

De inkomensafhankelijke huurverhoging werd ingevoerd met als doel huurders met een middeninkomen verder door te laten stromen in de sociale huursector. De overheid is nog steeds van mening dat de sociale huurwoningen zijn bestemd voor mensen met een smalle beurs en dat mensen met een middeninkomen woningen kunnen huren in de vrije sector. Helaas is gebleken dat het ook voor mensen uit deze doelgroep moeilijk is om woningen te vinden in de vrije sector en dat de huurder, door de hoge huren van deze woningen,  weinig bestedingsruimte overhoudt.

 

Medio 2015 Invoering van de nieuwe woningwet

Kerntaak
In de nieuwe Woningwet is vastgelegd dat woningcorporaties zich moeten concentreren op hun kerntaak; het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen of aan mensen die om andere redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden. Daarnaast mogen corporaties slechts specifiek omschreven taken in het maatschappelijk vastgoed en bepaalde diensten voor leefbaarheid, onder de noemer ‘diensten van algemeen economisch belang’ (DAEB) verrichten.

Governance
De herziene Woningwet stelt duidelijk omschreven eisen aan de kwaliteiten van bestuurders en aan het interne toezicht bij woningcorporaties (samen governance). Voor leden van het bestuur en van de Raad van Commissarissen van de corporatie geldt een 'geschiktheidstoets', die betrekking heeft op competenties en op antecedenten. Eisen uit de geschiktheidstoets (fit- & propertest) gelden niet alleen bij benoeming en herbenoeming, maar ook bij het toezicht op het functioneren van bestuurders en commissarissen. Commissarissen worden voor maximaal acht jaar benoemd en moeten na vier jaar opnieuw een geschiktheidstoets ondergaan. Ook voor bestuurders geldt dat ze vier jaar na hun benoeming een evaluatiegesprek over hun functioneren met de Raad van Commissarissen moeten voeren. Na een positieve uitkomst van deze evaluatie kan de bestuurder opnieuw voor vier jaar worden benoemd. Er zijn ook beperkingen gesteld aan nevenfuncties van een bestuurder, om conflictuerende belangen te voorkomen. Zij of hij mag onder meer geen functie hebben bij een andere woningcorporatie en geen lid zijn van het bestuur van een decentrale overheid (gemeente, provincie of waterschap). Alle governance regels zijn erop gericht om de professionaliteit en integriteit van corporaties te bevorderen.

Splitsing van sociale en geliberaliseerde huurwoningen
Woningcorporaties zijn wettelijk verplicht hun Diensten van Algemeen en Economisch Belang (DAEB-activiteiten, lees: huurwoningen) los te koppelen van hun niet-DAEB-activiteiten, lees: commercieel bezit. Dat kan, door bij de woningcorporatie een administratieve scheiding aan te brengen tussen deze twee activiteiten of door niet-DAEB activiteiten juridisch af te splitsen in een woonvennootschap. Deze scheiding of splitsing moet ervoor zorgen dat maatschappelijk bestemd vermogen daadwerkelijk wordt ingezet voor de maatschappelijke taken die aan corporaties zijn opgedragen. Met andere woorden, we mogen als corporatie dus geen geld, bestemd voor DAEB-diensten, uitgeven aan niet-DAEB-diensten.

Waarderen op marktwaarde
De nieuwe Woningwet schrijft ook voor dat corporaties met ingang van de jaarrekening van 2016 al hun vastgoed moeten waarderen op basis van marktwaarde. Hierdoor krijgt De Marken, alleen op papier, een groot eigen vermogen. Wij zelf vinden dat deze waardering niet bij de corporaties, past omdat het  nooit de bedoeling  is om alle woningen te verkopen. Gezien de krapte op de woningmarkt is ons beleid nu zelfs om helemaal geen huurwoningen meer te verkopen.

Totaal te betalen aan heffingen
De heffingen die door De Marken jaarlijks moeten worden betaald zijn: verhuurderheffing, bijdrage saneringssteun en bijdrage heffingen aan Autoriteit Woningcorporaties. Het totaal van de heffingen voor De Marken vanaf de invoering (2016-2021) wordt geschat op een bedrag van ongeveer 4,2 miljoen euro. Dit staat nog los van de vennootschapsbelasting, die we als corporatie ook moeten afdragen.

In totaal hebben we over de periode 2018 t/m 2020 al 2.809.500 euro betaald.

Visitatie
Ook worden we door de nieuwe woningwet verplicht om minimaal eens per vier jaar een visitatie te laten uitvoeren. De corporatie wordt tijdens deze visitatie op een aantal maatschappelijke terreinen beoordeeld. Er is dit jaar in maart opnieuw een visitatie uitgevoerd. Rond half mei van dit jaar verwachten wij het visitatierapport te mogen ontvangen. Alle visitatierapporten zijn te lezen  op de site van De Marken onder de tab ‘over ons’. www.demarken.nl/visitatie

 

1 januari 2015 Woningtoewijzing - nieuwe huisvestingswet

Op 1 januari 2015 is de nieuwe Huisvestingswet in werking getreden. Dit heeft tot gevolg dat alle convenanten over de woonruimteverdeling, die de gemeente met de corporaties had gesloten, per 1 juli 2015 zijn vervallen. Op 1 mei 2015 is het woonruimte-verdeelsysteem van De Marken daarom overgaan naar Woonkeus Stedendriehoek. Woningzoekenden krijgen hierdoor een ruimer gebied  om een woning in te vinden. Naast de dorpen van Deventer kunnen zij ook reageren op aanbod in de gemeenten Apeldoorn, de stad Deventer, Voorst en Zutphen. Woningzoekenden moeten nu zelf actief reageren op vrijkomend aanbod via de website van Woonkeus Stedendriehoek. Ook de toewijzingen van de huurwoningen worden op deze website geplaats. Op deze manier verloopt de verdeling eerlijk en transparant.

 

2016 Invoering ‘passend toewijzen’

In 2016 kregen wij als De Marken ook te maken met het ‘passend toewijzen’. Dit houdt in dat huishoudens alleen nog maar in aanmerking kunnen komen voor een huurwoning, als deze past bij hun inkomen en bij hun gezinssamenstelling.

Waarom werd deze maatregel ingevoerd?
Huishoudens krijgen zo een woning met een huur die aansluit bij hun inkomen en het moet voorkomen dat huurders snel in betalingsproblemen komen en ook dat het bedrag dat het Rijk moet uitgeven aan huurtoeslag te hoog oploopt. De afgelopen jaren wordt door de overheid deze regelgeving voortdurend bijgesteld.

2018 Sociaal huurakkoord 2018-2021

In 2018 sloten Aedes en de Woonbond en nieuw sociaal huurakkoord.Dit akkoord beoogt een gematigde huurontwikkeling te realiseren, waardoor huurders de komende jaren zekerheid hebben over de betaalbaarheid van hun woning. De afspraak is dat de huurprijs van de sociale huurwoningen de komende jaren gemiddeld met niet meer verhoogd wordt dan het inflatiepercentage.

 

Effecten van de wetgeving op het beleid van De Marken - portefeuilleplan

Visie
In ons portefeuilleplan is de visie van De Marken weergegeven op ons woningbezit en de toekomst daarvan in relatie tot onze (maatschappelijke) doelstellingen voor de komende tien jaar. Daarnaast geeft dit plan de financiële kaders aan, waarbinnen de gewenste portefeuille kan worden gerealiseerd. Ook wordt erin vastgelegd dat De Marken blijft zorgen voor betaalbare huurwoningen in de vijf dorpen rondom Deventer en dat de corporatie er ook wil zijn voor de middeninkomens en om die reden ook woningen in het niet-DAEB-segment in de portefeuille heeft opgenomen.

Duurzaamheid
Het portefeuilleplan staat vooral in het teken van duurzaamheid. In december 2015 is in Parijs het Klimaatakkoord ondertekend, met als belangrijkste doelstelling de opwarming van de aarde in het jaar 2100 te beperken tot 2 graden. Medio 2018 werden in Nederland de hoofdlijnen van het Klimaatakkoord gepresenteerd. Van corporaties wordt verwacht dat zij een voortrekkersrol gaan spelen bij het aardgasloos maken van woningen. De sector staat dan ook voor een enorme opgave; woningcorporaties hebben de ambitie hun huurwoningen vóór 2050 CO2-neutraal te maken. De totaal benodigde investering wordt geschat op 108 miljard. Hier staat een Indicatieve Bestedingsruimte (IBW) tegenover van 14 miljard.

Jaarlijks geeft De Marken  1.000.000 euro uit om het woningbezit te verduurzamen, door middel van renovatieprojecten. Sinds 2018 heeft het woningbezit van De Marken al gemiddeld label B.

Klanttevredenheid
Wij zijn verplicht om jaarlijks onze klanttevredenheid te laten onderzoeken. Uit de rapporten blijkt dat de huurders tevreden zijn over het functioneren van De Marken. We scoren nog steeds zo rond de 8 tot 8,2.

2020 – nieuwe woningen
In 2020 zijn diverse sloop- en nieuwbouwprojecten opgestart in de dorpen Bathmen, Schalkhaar en Diepenveen. In 2021 zullen er in totaal 32 nieuwe woningen worden gebouwd: 15 in de Bathmense Enk, 2 in Schalkhaar en 15 in Diepenveen. Daarnaast zijn er gesprekken gaande met diverse partijen over nieuw te bouwen woningen.

Maar ondanks onze inzet worden er helaas nog te  weinig nieuwbouwwoningen gerealiseerd en wel veel te dure koopwoningen gebouwd. Resultaat: de wachtlijsten voor sociale huurwoningen slinken niet. Veel woningzoekenden kunnen geen kant meer op en blijven noodgedwongen zitten waar ze zitten.

De oververhitte woningmarkt vormt in dit geheel natuurlijk een groot probleem. Vooral in de grote steden, maar ook in onze dorpen is dit aan de orde. Betaalbare woningen zijn er schaars en starters komen er niet of nauwelijks tussen.

De ambitie om per jaar gemiddeld 75.000 extra woningen te bouwen is zeker niet gehaald. Maar het spreekt vanzelf dat deze problemen niet met één druk op de knop zijn  op te lossen.
Heel jammer vind ik het dan ook, dat we niet meer, zoals in de jaren 80 en 90, als corporatie zelf  sociale huur- en koopwoningen en duurdere koopwoningen mogen bouwen, zoals we dat ooit in Bathmen hebben gedaan. Nu moeten we het laten bouwen van koopwoningen overlaten aan projectontwikkelaars.

Huurbevriezing 2021 en eenmalige huurverlaging
Voor alle huurders van een sociale huurwoning wordt dit jaar de huur bevroren en ook de inkomens­afhankelijke huurverhogingen zijn niet toegestaan. Daarnaast is in de Wet eenmalige huurverlaging vastgelegd om éénmalig een huurverlaging in te voeren voor huurders met een lager inkomen, anders gezegd, voor huurders die relatief te duur wonen. Het gaat hier om huishoudens met een inkomen onder de inkomensgrenzen voor ‘passend toewijzen’ en een huurprijs boven de voor hen geldende aftoppingsgrens. Deze huurders krijgen eenmalig recht op huurverlaging naar aftoppingsgrens.

Financiële positie
Onze financiële positie geeft aan dat De Marken een toekomstbestendige organisatie is. Uit de jaarlijkse toetsing door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en de Autoriteit Woningcorporaties (AW) blijkt dat onze financiële positie goed is.

Ik kan met trots zeggen dat ik een financieel gezonde en goed georganiseerde organisatie met een  team van gemotiveerde medewerkers achterlaat, die zich dagelijks met veel enthousiasme inzetten voor de huurders van De Marken.

Graag wens ik u allemaal heel veel geluk en een goede gezondheid.

Ik bedank u voor het in mij gestelde vertrouwen.

Tot ziens!

Irene de Negro, bestuurder De Marken